GUÍA DE LAS DEDUCCIONES FISCALES POR VIVIENDA

CAMPAÑA DE LA RENTA 2008
Guía de las deducciones fiscales por vivienda

* ¿Qué se entiende por vivienda habitual?
* ¿Qué se entiende por 'adquisición de vivienda'?
* ¿Qué conceptos dan derecho a deducción?
* ¿Cuál es la base máxima de deducción?
* ¿Cuáles son los porcentajes de deducción?
* ¿Da derecho a deducción el alquiler de la vivienda habitual?

elmundo.es

Barcelona.- Javier Ragué, socio director del Centro de Coordinación de Criterios del Área Fiscal de Cuatrecasas, presenta un resumen de las principales cuestiones a tener presente sobre el tratamiento en el IRPF de la deducción por adquisición de vivienda habitual.

Se trata de una guía para ayudar a interpretar el régimen de deducción, sin perjuicio de que cada caso particular requiera su estudio específico.
¿Qué se entiende por vivienda habitual?

Constituye vivienda habitual la edificación en la que resida el contribuyente por un plazo continuado de tres años. También se califica como tal aunque no hayan transcurrido los tres años, si se produce el fallecimiento del contribuyente o cambio de domicilio debido a un traslado laboral, cambio de empleo, matrimonio, separación, discapacidad del sujeto pasivo o su cónyuge y parientes hasta el tercer grado, siempre y cuando la concurrencia de estas circunstancias quede debidamente justificada.

A efectos de defender que la vivienda por la que se practica la deducción constituye la residencia habitual, puede aportarse como medio de prueba diversos documentos que acrediten su destino, tales como el certificado de la administración de la comunidad de propietarios, el certificado del centro de trabajo, el certificado de empadronamiento, etc.

El cambio de residencia dentro del plazo de los tres años citados que obedezca a otras circunstancias comporta la pérdida del derecho a las deducciones aplicadas.

En el supuesto de que parte de la vivienda esté alquilada a un tercero, las cantidades abonadas en el ejercicio por la adquisición del inmueble, se podrán deducir únicamente en la proporción que represente la parte de la vivienda utilizada como residencia habitual.

Por la parte cedida en alquiler habrá que valorar si ha transcurrido el plazo de tres años que exige la ley para consolidar el carácter de habitual y si no es así, habrá que retornar las cantidades deducidas indebidamente.

También se considera vivienda habitual a efectos de la deducción las plazas de garaje adquiridas conjuntamente con la vivienda con el máximo de dos y los anexos como jardines, parques, piscinas siempre que se adquieran conjuntamente con la vivienda.

¿Qué se entiende por 'adquisición de vivienda'?

a los efectos del IRPF, se entiende por adquisición de vivienda la adquisición del derecho de propiedad ya sea por compraventa, permuta, herencia, legado o donación. Por tanto, no da derecho a deducción la adquisición de la nuda propiedad o del derecho de usufructo sobre la vivienda.

El IRPF también admite como inversión en vivienda las obras de rehabilitación que hayan sido calificadas como actuación protegida en virtud de la legislación aplicable, o que tengan por objeto la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de la estructura, fachada o cubiertas y siempre que el coste total de las obras supere el importe previsto en la norma.

Además, el IRPF asimila a la adquisición de vivienda a efectos de la deducción las cantidades depositadas en cuentas bancarias que se destinen en el futuro a la adquisición o rehabilitación de la primera vivienda habitual.

Se exige que el contribuyente no haya sido propietario de vivienda habitual anterior, que la cuenta esté identificada separadamente en la declaración y que cada contribuyente sólo sea titular de una cuenta vivienda. La adquisición de la vivienda debe realizarse en el plazo de cuatro años desde la apertura de la cuenta.

Como novedad para el 2008, el plazo para materializar la inversión se amplía hasta el 31 de diciembre de 2010 en el caso de que el vencimiento del plazo de cuatro años desde su apertura se produzca entre el día 1 de enero de 2008 y el día 30 de diciembre de 2010.

Hay que tener presente en estos casos, que las cantidades que se depositen en las cuentas vivienda una vez transcurrido el plazo de cuatro años desde su apertura, no darán derecho, en ningún caso, a la aplicación de la deducción por inversión en vivienda habitual.

Además, en caso de haber dispuesto de cantidades de la cuenta entre el 1 de enero y el 2 de diciembre de 2008 para fines distintos de la adquisición de la vivienda habitual, se permite la reposición antes de 31 de diciembre de 2008 de dichas cantidades sin perder el derecho a la deducción.

¿Qué conceptos dan derecho a deducción?

Dan derecho a deducción las cantidades satisfechas en el ejercicio 2008 por la adquisición de la vivienda y los gastos y tributos inherentes a la adquisición que hayan corrido a cargo del adquirente (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, IVA, gastos de notaria y registro).

En el supuesto de que exista financiación bancaria, forman parte de la base de deducción tanto la cuota del principal del préstamo como los intereses y las primas de seguros de vida e incendios que incluya el contrato de préstamo hipotecario.

Asimismo, forman parte de la deducción las comisiones y gastos satisfechos como consecuencia de la constitución o de la amortización anticipada del préstamo hipotecario o del cambio de dicho préstamo por otro, al ser un gasto inherente a la adquisición.

Cuando la adquisición de vivienda se realiza con financiación ajena, las cantidades se entienden invertidas a medida que se vaya amortizando el préstamo. En caso de matrimonio en régimen económico de gananciales, los dos cónyuges podrán aplicar la desgravación por los importes satisfechos en la adquisición en la medida en que los fondos utilizados sean gananciales, independientemente de que la vivienda se escriture a nombre de uno de ellos.

¿Cuál es la base máxima de deducción?

Como regla general, la base máxima de deducción para el 2008 se establece en 9.015€, ya se presente declaración individual o conjunta.

Como regla especial, se establece un límite de 12.020€ anuales para las inversiones en obras e instalaciones de adecuación de la vivienda habitual del contribuyente por razón de discapacidad propia, de su cónyuge o de pariente hasta el tercer grado que conviva con el contribuyente.

Este límite es compatible con el límite de 9.015€ en caso de que se cumplan los requisitos para tener derecho a deducción por inversión en vivienda habitual con carácter general.

Adicionalmente, la deducción por adquisición de vivienda habitual tiene otro límite que consiste en que la inversión en vivienda habitual debe haberse realizado con renta generada en el ejercicio 2008, de tal manera que el importe comprobado del patrimonio del sujeto pasivo al final de ejercicio debe exceder del existente al inicio del ejercicio por lo menos en un importe equivalente a la inversión en vivienda realizada en dicho periodo.
¿Cuáles son los porcentajes de deducción?

Para el ejercicio 2008, el porcentaje de deducción está formado por el tramo estatal, que supone un 10,05% sobre la inversión realizada y adicionalmente un tramo autonómico, que en Cataluña es del 3,45% (más un tipo especial de deducción adicional del 6,45% para determinados contribuyentes) y en las restantes Comunidades Autónomas es del 4,95%. Por tanto, el porcentaje total de deducción es de un 15%, a excepción de Catalunya.

Desde 1 de enero de 2007, no resultan de aplicación los porcentajes incrementados de deducción cuando exista financiación ajena, de tal manera que se prevé un sistema de compensación para aquellos contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual antes de 20 de enero de 2006 utilizando financiación ajena y que puedan verse perjudicados con el cambio de régimen.

Por otra parte, es importante verificar el régimen de deducciones que tenga establecida la Comunidad Autónoma de residencia del contribuyente pues son varios los territorios que prevén desgravaciones por adquisición de vivienda habitual.
¿Da derecho a deducción el alquiler de la vivienda habitual?

Sin perjuicio de las deducciones que prevean las CCAA, como novedad para el 2008 se regula una nueva deducción para aquellos sujetos pasivos cuya base imponible sea inferior a 24.020€ anuales.

Esta deducción se aplica exclusivamente sobre la base líquida estatal y se calcula en el 10,05% de las cantidades satisfechas. Cuando la base imponible sea igual o inferior a 12.000€ anuales, la base máxima de deducción será de 9.015€, es decir, la deducción será de 906€. Cuando la base imponible esté comprendida entre 12.000,01 y 24.020€ anuales, la base máxima vendrá determinada por 9.015€ menos el resultado de multiplicar por 0,75 la diferencia entre la base imponible y 12.000€ anuales.

También es importante verificar si la Comunidad Autónoma donde resida el sujeto pasivo contempla alguna deducción adicional por el alquiler de la vivienda habitual.

Pérdida del derecho a la deducción: El incumplimiento de los requisitos que acreditan el derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual ocasiona la obligación para el contribuyente de retornar las deducciones indebidamente aplicadas, adicionando su importe a la cuota líquida del ejercicio más los intereses de demora que se hayan devengado.